Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer.
La convention entre le locataire et le propriétaire peut prendre la forme d’une clause dans le bail ou d’un avenant et devra impérativement préciser la nature des travaux devant être réalisés, les modalités de leur exécution, le délai dans lequel ils seront réalisés ainsi que le montant de la majoration du loyer.
Pour que cette augmentation soit envisageable, il faut réunir deux conditions :
> les travaux réalisés par le bailleur doivent être des travaux d’amélioration ;
> une clause expresse du bail, ou un avenant, prévoit cette augmentation.
La loi ne donne aucune définition de la notion de travaux d’amélioration.
Toutefois, sont considérés comme des travaux d’amélioration les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».
On peut notamment citer : la pose de fenêtres double vitrage ; l’installation d’une cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu ; la pose d’un digicode ; ou l’installation d’un l’ascenseur.
A contrario, les interventions relevant de l’entretien courant ou constituant un rattrapage du défaut d’entretien, ou relevant de grosses réparations ou de gros entretien ne peuvent être qualifiées de travaux d’amélioration.
À titre d’exemples, ne sont pas considérés comme travaux d’amélioration : la réfection de peinture, de revêtements muraux ou de sol ; le remplacement d’équipements ; le ravalement, les travaux de menuiserie ; la pose extérieure d’enduit et de peinture d’étanchéité ; ou encore la réfection de l’électricité.
Attention ! À défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer en cours de bail. Il est donc nécessaire de signer une convention avec le locataire avant de commencer les travaux car il sera bien plus difficile d’obtenir l’accord du locataire une fois les travaux réalisés.
Les règles en matière d’augmentation de loyers sont complexes et nécessitent des compétences juridiques et techniques maîtrisées par votre administrateur de biens qui est là pour vous conseiller sur vos droits et réaliser les démarches utiles.